Nasional

Uang Muka Rumah 0 Persen

Berlaku 1 Maret sampai 31 Desember 2021

Yuda marketing Marcs Boulevard menunjukan maket perumarah Marcs Boulevard yang ditawarkan di Pamearan Rei expo di Megamall Batamcenter, Kamis (2/5). (Cecep Mulyana/Batam Pos)

batampos.id – Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia (BI) memutuskan pembelian rumah melalui fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) kini bebas uang muka (down payment/DP). Terobosan ini diharapkan dapat menggairahkan kembali usaha properti.

Kebijakan itu diambil seiring turunnya suku bunga acuan. BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) turun 25 basis poin (bps) dari 3,75 persen menjadi 3,50 persen.

Gubernur BI, Perry Warjiyo, menyatakan bahwa keputusan tersebut diambil setelah melalui serangkaian pertimbangan. ”Perkiraan inflasi yang tetap rendah, stabilitas nilai tukar rupiah yang terjaga, serta sebagai langkah lanjutan untuk mendorong momentum pemulihan ekonomi nasional (PEN),” katanya secara virtual, kemarin.

Advertisement

Perry melanjutkan, penurunan itu merupakan wujud komitmen bank sentral sebagai dukungan ke pemerintah dalam mempercepat realisasi APBN 2021. Penurunan BI7DRR akan mendorong pula penurunan suku bunga kredit. Kondisi itu akan berkorelasi pada percepatan PEN dari tekanan Covid-19.

Kompleks pertokoan dan permukiman di Sagulung, Batam, semakin padat. Foto diambil Sabtu (9/11). F. Yusuf Hidayat/Batam Pos

Pemulihan perekonomian global diprakirakan semakin membaik. Sejalan dengan vaksinasi Covid-19 di banyak negara untuk membangun herd immunity dan mendorong mobilitas. Juga, berlanjutnya stimulus kebijakan fiskal dan moneter. “Pemulihan ekonomi global di negara maju ditopang terutama oleh Amerika Serikat (AS), sedangkan di negara berkembang didorong oleh perbaikan ekonomi Tiongkok dan India,” papar pria asal Sukoharjo, itu.

Dalam kesempatan tersebut, BI mengubah ketentuan rasio uang muka kredit rumah (loan to value/LTV) kredit dan pembiayaan properti. Dari 85 sampai 90 persen menjadi 100 persen. Pelonggaran itu berlaku untuk semua jenis properti.

Dengan begitu, pembelian rumah yang semula memerlukan uang muka (down payment/DP) 10 hingga 15 persen, kini bisa bebas DP. ”Untuk semua jenis properti. Rumah tapak, rumah susun, serta ruko (rumah toko), dan rukan (rumah kantor),” jelas Perry.

Namun, pemberian DP KPR 0 persen hanya boleh dilakukan oleh bank yang memenuhi beberapa kriteria kesehatan. Baik dari sisi rasio kredit bermasalah (non performing loan/NPL) dan rasio pembiayaan bermasalah (non performing financing/NPF). Tak hanya itu, bank sentral nasional juga menghapus ketentuan pencairan bertahap properti inden.

Alumnus Iowa State University, AS, itu berharap, keputusan tersebut mampu untuk mendorong pertumbuhan kredit. Khususnya di sektor properti, dengan tetap memerhatikan prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko. “Kebijakan ini berlaku efektif 1 Maret sampai dengan 31 Desember 2021,” jelas Perry.

BI mendorong perbankan segera mentransmisi penurunan BI7DRR ke suku bunga perbankan. Perry menyatakan, transmisi suku bunga perbankan masih berjalan lambat. Sepanjang 2020, suku bunga kredit perbankan baru turun 83 basis poin (bps) menjadi 9,7 persen. Padahal, pihaknya sudah terus menurunkan suku bunga acuan kebijakan moneter.

“Lambatnya penurunan suku bunga kredit disebabkan masih tingginya SBDK (suku bunga dasar kredit) perbankan yang selama 2020 baru turun 75 bps menjadi 10,11 persen. Sehingga spread terhadap BI7DRR maupun suku bunga deposito mencapai 6,36 persen dan 5,84 persen,” paparnya.

Nyatanya, SBDK perbankan tertinggi ada di kelompok perbankan Himpunan Bank Milik Negara (Himbara). SBDK tertinggi berikutnya ada di kelompok bank pembangunan daerah (BPD). “Tercatat di bank-bank BUMN 10,79 persen,” tegasnya.

DP Kendaraan Bermotor Juga Turun hingga 0%

Sementara itu, Kepala Ekonom Permata Bank, Josua Pardede, mengatakan, dengan keputusan tersebut maka BI7DRR sudah turun 250 bps sejak 2019 hingga Februari 2021. Artinya, ruang penurunan suku bunga acuan tahun ini semakin terbatas. Mengingat, BI juga mempertimbangkan untuk terus menjaga daya tarik aset keuangan rupiah.

BI juga menurunkan DP kendaraan bermotor hingga 0 persen dan menaikkan LTV KPR hingga 100 persen. ”Pelonggaran kebijakan makroprudensial tersebut diharapkan mendorong konsumsi masyarakat kelas menengah dan atas yang selama ini menahan belanja,” terang Josua melalui pesan singkat. Mengingat, kelompok masyarakat menengah dan atas menyumbang hingga 83 persen dari total konsumsi nasional.

Dengan potensi peningkatan belanja, khususnya belanja barang tahan lama (durable goods), harapannya akan mendorong peningkatan aktivitas produksi. Sehingga secara keseluruhan akan dapat mendorong pemulihan ekonomi tahun 2021. ”Yang tentunya akan diikuti oleh peningkatan pertumbuhan kredit perbankan,” imbuhnya.

CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, mengapresiasi langkah pemerintah tersebut. Masyarakat tidak perlu mengeluarkan uang muka untuk membeli properti. Dan itu ditanggung oleh bank. Kebijakan itu juga dibarengi dengan penurunan BI7DRR. ”Ini menunjukkan bahwa pemerintah berusaha keras untuk dapat menggerakkan sektor properti lebih kencang lagi,” ujarnya.

Dengan membeli hunian tanpa uang muka, tentu akan meningkatkan minat beli masyarakat. Meski demikian, Ali menilai kebijakan tersebut belum sepenuhnya menggairahkan sektor properti. Minat saja tidak cukup. Tapi harus diimbangi dengan daya beli. Sebab, banyak penghasilan masyarakat yang terganggu selama pandemi Covid-19.

Menurut dia, yang menjadi potensi besar untuk meningkatkan geliat pasar properti adalah masyarakat kelas menengah dan atas. Pada dua kelompok itu, besaran uang muka bukan menjadi isu penting. Selain itu, sudah bayak pengembang yang sudah melakukan strategi penjualan properti tanpa uang muka.

Justru, Ali mendorong pemerintah seharusnya segera menurunkan tarif BPHTB (biaya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan) menjadi sebesar 2,5 persen. Juga, pengurangan PPN (pajak pertambahan nilai). ”Pembeli masih harus juga mengeluarkan biaya-biaya pajak PPN 10 persen, BPHTB 5 persen, dan lainnya yang mencapai 22 hingga 23 persen. Biaya ini kan cukup tinggi dan memberatkan,” keluhnya.

Kalau hanya tanpa uang muka, lanjut dia, tidak akan terlalu menarik untuk membeli properti. Karena nilai transaksi propertinya tidak berubah.

Berdasar riset IPW, minat masyarakat untuk membeli properti sebesar 68,09 persen. Namun, ada beberapa faktor yang membuat masyarakat menunda membeli properti. Antara lain, besarnya uang muka, tingginya suku bunga, besarnya pajak, dan biaya transaksi. Dia juga menyebut pasar properti saat ini bukan kehilangan daya beli. Masyarakat hanya menunda saja.

Terpisah, peneliti ekonom Institute for Development of Economics and Finance (Indef), Bhima Yudhistira Adhinegara, mengatakan, menurunkan BI7DRR memang upaya yang berani dan baik. Tapi, juga ada tantangannya. Pertama, terkait dengan transmisi BI7DRR ke bunga pinjaman perbankan masih relatif lama. Bisa tiga sampai lima bulan.

”Karena ada beberapa faktor, misalnya terkait besaran risiko perbankan. Sehingga bank tidak ekspansif atau cepat menyalurkan pinjamannnya,” ucap Bhima saat dihubungi Jawa Pos (grup Batam Pos).

Kedua, meski ada penurunan suku bunga acuan, bank juga memperhatikan inflasi. Khususnya pangan yang mulai mengalami kenaikan. Mengingat, beberapa waktu terakhir terjadi bencana alam seperti banjir, curah hujan, tanah longsor, gempa, dan bencana alam lainnya.

Begitu pula, harga komoditas internasional seperti kedelai yang juga meningkat dan harga minyak yang mencapai USD 60 per barel. Hal tersebut akan menekan inflasi dalam beberapa bulan ke depan. Sehingga, ruang penurunan bunga pun juga sangat terbatas.

Bhima menyebut, BI harus meninjau transparansi komponen SBDK perbankan. Mulai dari cost of fund, biaya overhead, dan margin keuntungan bank. Itu harus segera diimplementasikan. Sehingga bisa memotong transmisi BI7DRR ke suku bunga kredit perbankan lebih cepat lagi.

”Nah, ini yang akan menjawab mengapa selama ini transmisinya lambat. Jangan-jangan bukan hanya faktor risiko juga, tapi bank beroperasi secara tidak efisien, persaingan perebutan DPK (dana pihak ketiga) tidak sehat, atau karena faktor ada margin yang terlalu tinggi. Ini yang harus diselidiki,” beber alumnus University Of Bradford, Inggris tersebut.

Menurut dia, jika pemerintah ingin mewujudkan ekonomi tumbuh hingga 5 persen, maka pembiayaan kredit setidaknya 3 kali lipat pertumbuhan ekonomi nasional. Setidaknya harus 15 persen. ”Itu rumusnya. Tanpa itu ya sulit sekarang untuk bergerak,” terang Bhima. (*/han)

Reporter: JP GROUP
Editor: MOHAMMAD TAHANG